Verkoop (maatschappelijk) vastgoed
De structurele taakstelling die het Vastgoedbedrijf sinds 2012 heeft gehad, is inmiddels volledig gerealiseerd. De afgelopen jaren en ook de komende periode heeft het Vastgoedbedrijf te maken met een incidentele taakstelling. Deze taakstelling is gericht op de verkoop van vastgoed die buiten onze grondexploitaties en aangekochte strategische panden vallen.
In onderstaande grafiek kunt u het verloop zien van zowel de taakstelling als de realisatie in de afgelopen jaren. In de meerjarenbegroting wordt voor de jaren vanaf 2022 een verkoopbedrag begroot van € 42.500.
Op basis van de nog bestaande verkoopportefeuille verhogen wij in deze begroting de verkooptaakstelling en ambitie naar € 500.000 per jaar. Op basis van onze huidige inzichten van nog te verkopen panden lijkt dat realistisch en haalbaar. Enige kanttekening die we hier bij plaatsen is dat het hier gaat om de verkoopwaarde en doelstelling van verkopen. Dit leidt niet in alle gevallen tot een boekhoudkundig positief resultaat. Met name in die gevallen waar sprake is van een hoge boekwaarde kan verkoop wel leiden tot een positieve kasstroom en tegelijk tot een negatief resultaat vanwege een hoge afschrijvingslast.
In 2020 is de taakstelling vanuit de eerste begroting ruim gehaald zoals uit de grafiek blijkt.
Ook in 2021 gaan we de taakstelling ruimschoots realiseren. Met name de verkoop van het voormalig postkantoor leverde een aanzienlijke omzet op van ruim € 1,2 mio.
Tot op heden zijn er daarnaast in 2021, voor het vastgoedbedrijf, de gebouwen aan het Verzetsstrijderspark 16 en de Eglantierlaan 204 verkocht. De verkoop van het voormalige Sportfondsenbad aan de van Huutstraat is in afwachting van de bestemmingswijziging en zal naar verwachting in 2022 passeren bij de notaris.
De voorraad per medio 2021 bedraagt nog circa 20 locaties, welke nog opgepakt dienen te worden in de komende periode.
Wettelijke bepalingen brandveiligheid
Naar aanleiding van het project Huis van de Stad is ook voor de overige grote objecten (top 15 van de vastgoedportefeuille) een scan uitgevoerd. Deze heeft geleid tot het krediet zoals opgenomen in de MPB 2020-2023 voor aanpassingen in het van Huis voor Schoone kunsten. Deze noodzakelijke aanpassingen zijn momenteel in voorbereiding. Voor de overige panden in de portefeuille wordt samen met de gebruiker (die verantwoordelijk is voor de gebruiksvergunning of gebruiksmelding) gekeken of de vergunningen nog voldoen.
Accres DVO (dienstverleningsovereenkomst)
Na een evaluatie en kwaliteitsmeting eind 2019 met de diverse gemeentelijke beleidsafdelingen is besloten de contractueel vastgelegde verlenging van de DVO met Accres te effectueren. Deze is ingegaan op 1 januari 2021 en loopt tot en met 31 december 2024.
Onderhoud
Met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767. De onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf – exclusief de aan Accres verhuurde panden - kent een stand van € 2,2 mio per ultimo 2020. De voorziening wordt jaarlijks bijgesteld aan de hand van een geactualiseerde Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Deze actualisatie en bijstelling vindt plaats in het vierde kwartaal van het jaar.
In dit meerjarenplan worden overigens, tot op heden, niet de grondbedrijf panden meegenomen die vanuit stragisch oogpunt zijn en worden aangekocht. Dit omdat deze panden mogelijk in aanmerking komen voor herontwikkeling. Voor specifiek deze strategische panden wordt het onderhoud jaarlijks opgenomen in de begroting en bijgesteld in de Turap en jaarrekening op basis van voortschrijdend inzicht.
Voor het onderhoud aan de aan Accres verhuurde panden wordt in de begroting rekening gehouden met de nieuw afgesloten DVO. Momenteel wordt nog wel in beeld gebracht welke renovaties aan die panden noodzakelijk zijn in de komende 5-10 jaar gelet op de huidige technische levensduur van die panden. Veel panden zijn in de periode 1970-1990 gebouwd bij de verdere ontwikkeling van de stad destijds. Mocht dat tot nieuwe inzichten leiden die financiële consequenties hebben dan informeren wij u daar tijdig over.
Risico’s
Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s – niet zijnde toprisico’s op financiën en doelstellingen/imago - die ook zijn opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het vastgoedbedrijf. De risico’s bevatten bijvoorbeeld onderhoud (Accrespanden, overig vastgoed waaronder Omnisport), leegstand, vervangingsinvesteringen en afwaardering vastgoed.
Beleidskaders
Voor het vastgoed gelden de beleidskaders zoals vastgesteld in de Vastgoednota Apeldoorn (2010) en het Uitvoeringskader MeerjarenPerspectief Vastgoed (2013 en 2017).