De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze risicoreserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.
Grootte van de risico’s van het Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er twee soorten risico's. Het eerste betreft de marktrisico’s die buiten het project liggen, zoals ontwikkelingen op de markt en prijsstijgingen. Deze risico’s hebben gevolgen voor het resultaat van meerdere complexen. Daarnaast zijn er risico’s binnen de projecten die het resultaat van dat specifieke project kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2021 hebben we deze risico’s in 7 onderdelen verdeeld. In de tabel hieronder ziet u per onderdeel het bruto risicobedrag. We kunnen de risico’s voor een deel opvangen met de post Onvoorzien of door bijstelling van de winstverwachting. Voor het resterende deel hebben we de ARG als buffer nodig.
Bij het MPG 2021 en de jaarrekening 2020 is besloten om de reserve van het Grondbedrijf, aanvullend op het risicodeel, eenmalig op te hogen met € 7,4 mln. Besloten is om deze gelden vast te houden voor toekomstige investeringen van het Grondbedrijf. Onderdeel 7 is daarmee nieuw ten opzichte van voorgaande jaren.
Beeld van de risico’s van het Grondbedrijf uit het MPG 2021
nr | Risico-onderdelen | Brutobedrag | Verwijzing naar MPG |
|---|---|---|---|
1 | Projectoverstijgende risico’s wonen | € 1,2 miljoen | § 6.2 |
2 | Projectoverstijgende risico’s niet-wonen | € 0,6 miljoen | § 6.2 |
3 | Risico’s projecten op basis van statistische methode | € 5,0 miljoen | § 6.3 |
4 | Risico’s projecten op basis van IFLO-methode | € 0,6 miljoen | § 6.4 |
5 | Risico kaderwijziging Zuidwest Poort | € 1,6 miljoen | § 6.5 |
6 | Risicovoorziening winstnames | € 4,6 miljoen | § 6.5 |
7 | Reservering toekomstige investeringen | € 7,4 miljoen | § 6.6 |
Totaal | € 21,0 miljoen | ||
Toelichting bij deze tabel:
Het bruto bedrag van alle risico’s (dat is dus exclusief de € 7,4 mln.) is € 13,6 mln. Hiervan kunnen we € 3,9 miljoen dekken uit winstverwachtingen en posten onvoorzien. Als we dit bedrag van de bruto risico’s aftrekken, hebben we een weerstandscapaciteit nodig van € 9,7 miljoen.
Grootste risico’s
Hieronder lichten we de grootste risico’s toe. U vindt een uitgebreidere beschrijving in het MPG 2021.
Externe omstandigheden (nummers 1 en 2 in de tabel)
Deze risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in externe omstandigheden. Het betreft o.a. risico’s t.a.v. inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden. Daarnaast is het risico op wijzigingen in de rekenrente meegenomen met het uitgangspunt dat de rente nog 0,3% kan dalen (kans) en 0,5% kan stijgen (risico). Een eventuele stijging van het rentepercentage zal een negatieve impact hebben op de financiële situatie van het Grondbedrijf.
Project specifieke (openbare) risico’s (nummer 3 in de tabel)
De project specifieke risico’s zijn de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten en kunnen voor ieder project uniek zijn. De project specifieke risico’s zullen met een positief besluit over de opening van de grondexploitaties voor Molenstraat Centrum, de woningbouwlocaties uit het Afwegingskader Woningbouw toenemen met € 1,0 miljoen ten opzichte van het MPG 2021. Van een toename zal eveneens sprake zijn als besloten wordt Ecofactorij II tot ontwikkeling te gaan brengen en hiervoor een grondexploitatie te openen.
Hieronder zijn de belangrijkste risico’s binnen de huidige grondexploitaties weergegeven:
- Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen
- Saneringsrisico’s
- De prijsstelling van enkele bedrijfskavels die nog niet in verkoop zijn in Apeldoorn Noord
- Eventuele planschade uitkeringen vanwege bestemmingswijzigingen
- Verkoop van bestaand vastgoed en grondopbrengsten op de inbreidingslocaties
Risico’s projecten op basis van IFLO-methode (nummer 4 in de tabel)
Binnen deze categorie risico’s worden de kleine projecten opgenomen waarvoor geen aparte risicoanalyse wordt uitgevoerd. Het risicobedrag wordt berekend door 10% van de boekwaarde te nemen en 10% van de nog te realiseren kosten. Hier worden op dit moment geen wijzigingen verwacht.
Specifieke gebeurtenissen (nummers 5 en 6 in de tabel)
5: Risico kaderwijziging Zuidwest Poort
Op 14 februari 2019 heeft uw raad het raadsvoorstel ‘Addendum Wegenerlocatie locatie – Zuidwestpoort’ vastgesteld. Onderdeel van het voorstel was het rekening houden met het gemeentelijk aandeel in het risico van € 1,6 miljoen voor het niet kunnen realiseren van alle beoogde bestemmingen.
6: Risicovoorziening winstnames
Onder de noemer ‘Risicovoorziening winstnames’ wordt in de ARG op dit moment nog € 4,6 miljoen aan genomen winst vastgehouden totdat deze gelden vrij kunnen vallen op basis van het gemeentelijk ‘voorzichtigheidsbeginsel’. In het boekjaar 2020 is er € 2,1 mln. vanuit deze voorziening vrijgevallen en op dit moment wordt er rekening gehouden met een vrijval van
€ 1,0 mln. in het lopende boekjaar.
Bovengenoemde ontwikkelingen zorgen ervoor dat verwacht wordt dat de streefwaarde van de ARG ten opzichte van het MPG 2021 gelijk blijft. De project risico’s nemen toe met de opening van nieuwe grondexploitaties en de Risicovoorziening Winstnames neemt af. Dit is exclusief Ecofactorij II omdat de uitkomst daarvan niet bekend is. Deze ontwikkeling brengt een substantiële verhoging van de streefwaarde met zich mee.
Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:
- Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen;
- Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen;
- Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG).
Het weerstandsvermogen wordt berekend door de weerstandscapaciteit te delen door het risicobedrag. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou op basis van de huidige inzichten (juni 2021) de streefwaarde van de ARG per 31-12-2021 € 9,7 miljoen (risicobedrag) moeten bedragen. Op basis van de actuele prognoses in de Turap 2021 is de verwachting dat de ARG eind 2021 uit gaat komen op € 18,2 miljoen waardoor de weerstandscapaciteit uitkomt op 1,22 (€ 18,2 / € 14,9). Aangezien het weerstandsvermogen in principe niet hoger dan 1,0 hoeft te zijn, zal op basis van deze cijfers eind 2021 vooralsnog € 3,3 miljoen beschikbaar komen voor andere doeleinden. Een eventuele afdracht verwerken we in de jaarrekening 2021. In deze MPB is hiermee nog geen rekening gehouden.
Actuele ontwikkelingen
De keuzes die de raad t.a.v. de kaderwijzigingen maakt, alsmede de ontwikkelingen binnen de pm-posten, zijn daarbij van invloed op het uiteindelijke resultaat en de benodigde ARG aan het eind van het jaar. De uitkomsten zijn daarmee nog onzeker. Met name het onderzoek naar de haalbaarheid van Ecofactorij II en de besluitvorming daarover zal een forse invloed hebben op de gepresenteerde cijfers.
